Leerstandsabgabe trotz ungeeigneter Vermietungsversuche

Das Tiroler Freizeitwohnsitz- und Leerstandsabgabegesetz sieht vor, dass für Gebäude, Wohnungen und sonstige Teile von Gebäuden, die über einen durchgehenden Zeitraum von mindestens sechs Monaten nicht als Wohnsitz verwendet werden (Leerstand), eine Leerstandsabgabe zu erheben ist. 

Mit der Einführung der Leerstandsabgabe sollte den Gemeinden ein Instrument zur Verfügung gestellt werden, das Ziel der Nutzung bereits vorhandenen Wohnraumes durch Wohnungssuchende und damit der Sicherung leistbaren Wohnraumes als Existenzgrundlage effektiver verfolgen zu können. 

Da die Gründe, weshalb Wohnungen leer stehen, vielfältig sind, hat der Gesetzgeber in § 7 TFLAG mehrere Ausnahmen von der Abgabepflicht eingeführt. So ist etwa für Wohnungen, die aus rechtlichen, bautechnischen oder vergleichbaren sonstigen Gründen nicht gebrauchstauglich oder nutzbar sind, ebenso keine Abgabe zu begleichen wie für Gebäude mit bis zu zwei Wohnungen, in denen der bzw. die Eigentümer des Gebäudes in einer der Wohnungen ihren Hauptwohnsitz hat bzw. haben. 

Ausnahmetatbestand

Das Landesverwaltungsgericht Tirol hat sich in einer aktuellen Entscheidung mit einem weiteren Ausnahmetatbestand auseinandersetzen müssen, nämlich der Ausnahmebestimmung nach § 7 lit. e TFLAG für Wohnungen, die trotz geeigneter Bemühungen nicht zum ortsüblichen Mietzins vermietet werden können.

Der konkrete Sachverhalt betraf zwei Wohnungen im Eigentum derselben Person mit Nutzflächen von ca. 45 m² sowie ca. 31 m², wobei diese nach den Verfahrenserhebungen und den Angaben des Beschwerdeführers verbunden sind und es sich faktisch um eine leerstehende Wohnung handelt. Diese verfahrensgegenständliche Wohnung stand laut Eigentümer bis auf fünf Übernachtungen im Jahr 2023 leer. Der Bürgermeister als Abgabenbehörde erster Instanz hat für die beiden Objekte eine Leerstandsabgabe für das Jahr 2023 in der Höhe von insgesamt 900 Euro festgesetzt.  Der rechtsanwaltlich vertretene Eigentümer hat gegen diese Abgabenvorschreibung Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Tirol geführt und dabei u.a. vorgebracht, dass Wohnungsanzeigen zur Vermietung der Wohnungen auf zwei Plattformen über mehrere Monate zu unterschiedlichen Zeiträumen geschaltet wurden. Damit liege der Ausnahmetatbestand nach § 7 lit. e TFLAG vor, da die verfahrensgegenständlichen Wohnungen trotz geeigneter Bemühungen über einen Zeitraum von mindestens sechs Monaten nicht zum ortsüblichen Mietzins vermietet werden könnten.

Das Landesverwaltungsgericht hat im Verlauf des Verfahrens festgestellt, dass tat-sächlich entsprechende Vermietungsanzeigen geschaltet wurden. Bei beiden Anzeigen wurde eine Gesamtmiete von 1990 Euro für eine Wohnungsfläche von 77 m² mit drei Zimmer sowie einem Parkplatz und einem Kellerabteil angegeben. 

Kein geeignetes Bemühen

Diese Tatsache ist aus Sicht des Landesverwaltungsgerichtes aber nicht geeignet, um den entsprechenden Ausnahmetatbestand zu erfüllen: Zum einen lasse sich ein geeignetes Bemühen (gem. § 7 lit. e TFLAG) aus der Schaltung von Anzeigen bei lediglich bei zwei Plattformen und weiteren Aushängen nicht ableiten. Als geeignetes Bemühen sei die Beauftragung eines Maklers anzusehen. Die Schaltung mehrerer Inserate in diversen Medien führe nur dann zu einem geeigneten Bemühen, wenn dies in einer weit höheren Anzahl und Reichweite passiere, als wie sie vom Beschwerdeführer vorgenommen wurde. Zum anderen sei der beworbene Mietpreis für die Lage des Objektes überhöht und somit nicht ortsüblich. Gerechnet auf die Wohnnutzfläche und der beworbenen Gesamtmiete würde sich eine Miete pro m² inkl. Betriebskosten von ca. 25,84 Euro ergeben. Gemessen an Vergleichswerten wie der Statistik Austria oder der Internet-seite www.wohnungsbörse.net sowie auch Beispielen einer Wohnungsanzeige in der Naheregion der Objekte seien weit niedrigere Preis von ca. 15 Euro pro m² anzunehmen als wie vom Beschwerdeführer beworben. 

Insgesamt hat das Landesverwaltungsgericht die ins Treffen geführten Vermietungsversuche als nicht geeignet bzw. nicht ernsthaft gewertet. Damit wurde die Beschwerde abgewiesen und die Vorschreibung der Leerstandsabgabe für diese Wohnungen bestätigt.